דייר סרבן בהתחדשות עירונית

דייר סרבן הוא בעל זכויות המסרב לחתום על הסכם התחדשות עירונית לאחר שהושג הרוב הנדרש בחוק. בפרויקטים של הריסה ובנייה נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות, ובפינוי בינוי נדרשים 67% מהמתחם ו-60% מכל בניין. כאשר בעל זכויות מסרב, ניתן לפנות בתביעה מתאימה אל המפקחת על הבתים המשותפים כדי לחייב אותו לחתום. עם זאת, התנגדות לפרויקט היא זכות לגיטימית, ויש להבחין בין התנגדות מושכלת, המבוססת על טיעונים ענייניים, לבין סרבנות עיוורת. סרבנות עיוורת עלולה להסתיים בחיוב לחתום ובהוצאות כספיות גבוהות.

מה קורה כשדייר מסרב לחתום?

התחדשות עירונית היא תהליך מורכב, הדורש בין היתר שיתוף פעולה והסכמה מצד כלל הדיירים בבניין, שכן ללא הסכמת 100% מהדיירים לא ניתן לקבל היתר בנייה ולאפשר את הוצאתו לפועל של הפרויקט. לעיתים קרובות אנו נתקלים בפרויקטים אלו בדיירים אשר מסרבים לחתום על ההסכם, ואז נדרש לפנות בתביעה מתאימה נגד סרבנים אצל המפקחת על הבתים המשותפים, שהיא הערכאה המוסמכת לדון בסכסוכים בבית משותף, במטרה לחייב אותם לחתום על ההסכם.

הליך זה כרוך בעיכובים בלוחות הזמנים של הפרויקט וגורם להוצאות כספיות מיותרות לצדדים, שלא לצורך. זו הסיבה שאנו ממליצים לטפל בסרבנות מוקדם ככל האפשר, ועד כמה שניתן באמצעות שיח ולא בהתדיינות.

מהו הרוב הנדרש בכל מסלול?

המנגנון נגד דייר סרבן מופעל רק לאחר שהושג הרוב הקבוע בחוק. בעבר נדרש רוב גדול יותר, והמחוקק פועל לצמצום הרוב החוקי הדרוש. מסלול פינוי בינוי מוסדר בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, ואילו תמ"א 38 מוסדרת בחוק החיזוק:

התנגדות מושכלת לעומת סרבנות עיוורת

חשוב להדגיש כי התנגדות לפרויקט התחדשות עירונית היא זכות לגיטימית. אולם, יש להבחין בין התנגדות מושכלת, המבוססת על טיעונים ענייניים כמו פגיעה בזכויות של אותו בעל זכויות והיעדר מימוש מקסימלי של זכויותיו, לבין סרבנות עיוורת, המונעת משיקולים אישיים ומרצון לייצר תמורה עודפת על פני בעלי זכויות אחרים.

התנגדות מושכלת צריכה להתבצע תוך כדי התדיינות סבירה, ודרישה למימוש הפוטנציאל המקסימלי של הנכס. לעומת זאת, התנהלות אטומה ובריונית עשויה להביא בסופו של דבר להחלטת המפקחת לכפות על אותו בעל זכויות לחתום על ההסכם ולשאת בהוצאות כספיות גבוהות.

התנגדות של דייר בודד אינה סוף הפרויקט

התנגדות של דיירים בודדים בפרויקט אינה בהכרח סוף הפרויקט, וניתן לפתור התנגדויות אלה. לעיתים ההתנגדות נובעת מחוסר הבנה או מחשש, וניתן לגשר על הפערים באמצעות הסברה, משא ומתן ופתרונות יצירתיים. כך למשל, במקרים רבים דיירים חוששים לאבד את הנוף מדירתם או את הפרטיות שלהם, וניתן לפתור זאת באמצעות תכנון אדריכלי נכון שישמור על האינטרסים של כל הצדדים.

מנגד, בעלי דירות מיוחדות, כמו דירות גן או דירות גג, ניצבים מול אתגרים ייחודיים: ביצוע הפרויקט עלול להקשות על שימור המאפיינים שהם נהנים מהם היום. במקרים אלה נדרש משא ומתן מדוקדק כדי לאזן בין הזכויות הייחודיות לבין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, שכן פרויקט יוצא לפועל רק אם הוא כלכלי גם עבור היזם.

מה החשיפה הכספית של דייר סרבן?

בפסק דין שניתן על ידי המפקחת על הבתים המשותפים חויבה דיירת סרבנית, בנסיבות אותו מקרה, לשלם 100,000 ש"ח הוצאות. מדובר בסכום חסר תקדים, הממחיש כיצד המפקחת על הבתים המשותפים רואה את חומרת ההשלכות של התנהלות סרבנית מצד בעלי זכויות בפרויקט. במסגרת פסק הדין תיארה המפקחת את התנהלותה הבלתי סבירה של הדיירת הסרבנית לאורך כל התהליך, שהביאה לעיכובים רבים ולסרבול הדיון.

לצד זאת, בהחלטה של המפקחת על המקרקעין בנתניה בעניין סרבנות בעסקת תמ"א 38 נקבע, בנסיבות אותו מקרה, כי האינטרס הציבורי בדבר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה גובר על הזכות הקניינית של דייר בודד המסרב לחתום על התוכנית.

המסקנה המעשית לבעלי זכויות: סירוב שאינו נשען על עילה עניינית עלול לעלות כסף, ולא למנוע את הפרויקט.

מתי סירוב עשוי להיחשב מוצדק?

לא כל התנגדות היא סרבנות. דוגמה מובהקת לעילה לגיטימית עולה מדיני ההגנה על בעלי דירות מבוגרים: החוק מחייב את היזם להציע לבעלי דירות קשישים חלופות תמורה מיוחדות, ואי הצעת לפחות אחת מהחלופות על ידי היזם, במועדים הקבועים בחוק, עלולה להיחשב כעילה סבירה לסרבנות להצטרפות לפרויקט.

סירוב סביר עשוי להתקיים, בין היתר, כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית, לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, לא הוצעו בטוחות הולמות לביצוע העסקה, קיימות נסיבות אישיות מיוחדות, או לא קוימו ההגנות המיוחדות שנקבעו בחוק לבעלי דירות קשישים ולאנשים עם מוגבלות. מנגד, סירוב בלתי סביר הוא זה שאין מאחוריו עילה עניינית מן הרשימה הזו.

באופן רחב יותר, התנגדות המבוססת על פגיעה בזכויותיו של בעל הזכויות או על היעדר מימוש מקסימלי של זכויותיו היא התנגדות מושכלת, ומקומה בהתדיינות עניינית מול היזם ולא בהליך סרבנות. שני צירים מרכזיים שבהם נבחנת ההתנגדות הם התמורות והבטוחות.

תמורות: מה הבסיס לבחינה

הרשות להתחדשות עירונית קבעה בשנת 2017 כי התוספת המומלצת לשטח הדירה הקיים היא 12 מ"ר. תקן 21.1, שמטרתו ליצור איזון ולקבוע כללים בין האינטרסים של שלושת השחקנים המרכזיים בפרויקט פינוי בינוי, קרי היזם, מוסדות התכנון והציבור, ובעלי הדירות, קבע גם הוא תוספת של 12 מ"ר עבור כל דירה קיימת במתחם.

חשוב להבין את גבולות התקן: תקן 21.1 אינו קובע את היחסים בין בעלי הדירות ליזם. יחסים אלו נקבעים בהסכמה בין הצדדים במסגרת הסכם הפינוי בינוי. לכן ייתכן מצב שבו התב"ע מאפשרת תוספת של 12 מ"ר, אך בפועל בחוזה שנחתם תהיה תוספת גדולה יותר. לאחר אישור התב"ע, בשלב היתר הבנייה, שמאי מקרקעין מטעם הצדדים בודק כמה שטח נוסף ניתן לתת לדירת התמורה, והמטרה היא שבעלי הדירות יקבלו את המקסימום האפשרי, גם מעבר ל-12 מ"ר.

בטוחות: מה מבטיח את הכסף

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, מונה בטוחות שונות להבטחת הכספים, המשתנות בהתאם לאופי הפרויקט (תמ"א חיזוק או תמ"א הריסה ובנייה). המרכזית שבהן היא ערבות חוק המכר, הניתנת מאת הבנק המלווה של הפרויקט. סירוב לחתום על הסכם שאינו מעמיד בטוחות נאותות עומד על קרקע עניינית, ולא על סרבנות.

הרלוונטיות מוחשית: כאשר יזם נקלע לקשיים, בעלי הדירות והרוכשים עלולים למצוא עצמם מול פרויקט מוקפא. במקרה שליווינו הוגשו תביעות לבית המשפט המחוזי בתל אביב, ונעשה ניסיון להשלים את הבנייה באמצעות כונס נכסים. לאחר שהניסיונות כשלו, ניתן צו פירוק לחברה.

זכויות בעלי דירות מבוגרים: התנאים והמועד הקריטי

כדי שבעלי דירה ייחשבו זכאים לחלופות התמורה לקשישים נדרשים שני תנאים מצטברים:

כאשר מדובר בבעל דירה שגילו 70 ומעלה, היזם מחויב להציע לפחות חלופה אחת מתוך החלופות הקבועות בחוק. כאשר מדובר בבעל דירה בן 75 ומעלה, החובה מתרחבת כך שהיזם מחויב להציע גם חלופות שמחוץ לפרויקט, למשל מעבר לבית הורים או רכישת דירה מחוץ לפרויקט, כך שאינו נדרש לעבור לדירה חלופית בתקופת הבנייה.

נקודת הזמן הקריטית: כדי לממש את זכויות הקשישים, הפנייה ליזם והבחירה בחלופה המתאימה חייבות להתבצע לפני הגשת הבקשה להיתר בנייה. איחור בשלב הזה עלול לגרום לאובדן מוחלט של הזכויות, גם אם כל התנאים מתקיימים, ובפרט לאובדן הפטור ממיסים החל על הטבות אלה.

חשוב להדגיש כי הזכויות חלות אך ורק על בעלי הדירה עצמם או בני זוג המתגוררים איתם דרך קבע בדירה, כל עוד הם עומדים בתנאים. אם הדירה נמכרת לצד ג' או עוברת בירושה, הזכויות אינן עוברות באופן אוטומטי.

סרבנות בפרויקטי תמ"א 38: מה קובע חוק החיזוק

בפרויקטים המבוצעים לפי הוראות תמ"א 38 חלות הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, המכונה "חוק החיזוק". החוק קובע רוב נדרש שונה לסוגי עבודות שונים, ובהם רוב של 51% לפי סעיף 3 ורוב של 67% לפי סעיף 5, ומאפשר תשלומי איזון או פיצוי כספי לבעל דירה נפגע לפי סעיף 6.

בעניין עש"א 7187-10-19 ילין ואח' נ' גורן ואח', ערעור על החלטת המפקחת שנדון בבית המשפט המחוזי, נקבע בנסיבות אותו מקרה כי יש לפרש את סעיף 3 לחוק החיזוק באופן מצומצם. לפי הקביעה, ביצוע עבודה ברכוש המשותף שאינה הרחבת דירה או בניית דירה חדשה טעון הסכמת רוב בלבד כאשר העבודות קשורות באופן אינהרנטי לעבודות החיזוק, או כאשר אין בהן כדי לשנות את הרכוש המשותף באופן משמעותי.

עמדתנו: החלטה זו עלולה להערים קשיים על ביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי), משום שהיא פותחת פתח לקבלת טענות של דיירים סרבנים במקרים שבהם התמורות לבעלי הדירות אינן אינהרנטיות לעבודות החיזוק, כמו תשלומי איזון בין הבעלים או תקציב לביצוע עבודות התאמה. לטעמנו, כאשר קיימת פגיעה בבעל דירה, הבדיקה הנכונה היא האם היא עומדת בתנאי סעיף 6 לחוק החיזוק, שאם לא כן זכאי בעל הדירה הנפגע לתשלומי איזון או לפיצוי כספי.

זו דוגמה טובה לכך שסוגיות הסרבנות אינן מוכרעות באופן אחיד: הן תלויות בסוג העבודות, בהיקף השינוי ברכוש המשותף ובנסיבות הפרויקט הספציפי.

מתחמי שיקום נזקי מלחמה: מה מוצע להשתנות

חשוב להדגיש כבר בפתח הדברים: אין מדובר בחוק מחייב, אלא בתזכיר חוק הנמצא בהליך חקיקה. עם זאת, הכיוון שהוא מסמן ברור, וההשלכות שלו על בעלי דירות משמעותיות מאוד.

התזכיר נועד להאיץ את שיקום בניינים שנפגעו במלחמה. במתחמים שיוגדרו כמתחמי שיקום ניתן יהיה לקדם הליך רישוי מואץ, ולכלול בהם, לפי התזכיר, לא רק בניינים שנפגעו בפועל אלא גם עד כ-25% בניינים נוספים במתחם, גם אם לא ניזוקו כלל.

הסעיף הרלוונטי ביותר לענייננו הוא הפחתת הרוב הדרוש להסכמת דיירים, לפי התזכיר, ל51% בלבד בכל בניין. מדובר בצעד חריג, שמוביל לפגיעה ישירה בעקרון יסוד במשפט הישראלי, האוטונומיה של בעל דירה להחליט מה ייעשה בנכס שלו. לבעל דירה שמתנגד מוצעות שתי אפשרויות לפי התזכיר: רכישת הדירה בכסף לפי שוויה במועד החתימה על ההסכם, או הליך דמוי הפקעה שבסופו יקבל פיצוי כספי.

אם התזכיר יאושר כלשונו, המשמעות לבעלי דירות ברורה: הבחירה מצטמצמת. זו בדיוק הסיבה שליווי משפטי בשלב מוקדם הופך קריטי יותר, ולא פחות.

כמה זמן זה לוקח

תהליכי התחדשות עירונית רגילים אורכים לעיתים 9, 10 ואף 12 שנים, בעיקר בשל שלבי התכנון, הרישוי וההסכמות. צוואר הבקבוק המרכזי בישראל הוא שלב קידום התוכניות, שלעיתים נמשך 8 עד 10 שנים.

המשמעות לענייננו: כל חודש של סרבנות שאינה נפתרת בשיח מתווסף ללוח זמנים שהוא ארוך ממילא, ומייקר את הפרויקט לכל הצדדים, כולל לסרבן עצמו.

ייעוץ משפטי מוקדם: איך אנו מלווים בטיפול בסרבנות

אם אתם דיירים בבניין העומד בפני התחדשות עירונית וטרם חתמתם על ההסכם, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מוקדם. עורך דין מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, בעל ידע וניסיון, יוכל לסייע לכם להבין את זכויותיכם ולנהל משא ומתן מושכל עם היזם באופן שימקסם עבורכם את הזכויות ויפעל לניהול יעיל ונכון של ההליך.

במקביל, אם אתם בעלי דירות בבניין שבו יש דיירים סרבנים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ולבחון את האפשרויות לרתום אותם לתהליך בצורה עניינית.

שיתוף פעולה ושיח פתוח בין כלל הדיירים הם המפתח להצלחת פרויקט התחדשות עירונית. הימנעות מסרבנות עיוורת ופנייה לייעוץ משפטי מוקדם יחסכו עיכובים והוצאות מיותרות לכל הצדדים המעורבים. לפרטים על מכלול השירות ראו ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, ולצד היזמי ראו ייצוג יזמים בהתחדשות עירונית.

שאלות נפוצות

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבחינה פרטנית של נסיבות המקרה. חקיקה ופסיקה בתחום ההתחדשות העירונית משתנות; בכל מקרה ספציפי יש להיוועץ בעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.