עורך דין מקרקעין בתל אביב | ליווי משפטי לעסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית

ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין בתל אביב עשוי לכלול עסקאות מכר ורכישת דירה, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין ורישום זכויות. ב-KCB הליווי מתחיל בבדיקות המקדמיות ובבחינת הסיכונים המשפטיים והתכנוניים, ממשיך בניהול המשא ומתן ובגיבוש ההסכם, ובמקרים הרלוונטיים כולל גם טיפול בהיבטי המס והמימון עד להשלמת העסקה ורישום הזכויות.

עיקרי הדברים

• עורך דין מקרקעין בתל אביב מלווה עסקאות מכר, רכישת דירה, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין מהבדיקה המקדימה ועד לרישום בטאבו.
• תוקף תמ"א 38 בתל אביב פקע באוגוסט 2024, ובמקביל מקודמים מסלולים חלופיים להתחדשות בניינית, ובהם הוראות תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה והתוכנית הכוללת להתחדשות עירונית תא/5555.
• בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה עשויות לכלול בחינת מצב הזכויות בנכס, זהות בעלי הזכויות הרשומים, הערות אזהרה ושעבודים וכן בדיקות תכנוניות הנוגעות להיתרי בנייה ולחריגות. בדיקת ליקויים פיזיים בנכס מצריכה בדרך כלל בעל מקצוע מתאים ואינה בדיקה משפטית.
• הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים והחיוב בהיטל השבחה תלויים בתנאים הקבועים בדין ובנסיבות העסקה, ולכן יש לבחון אותם באופן פרטני.
• בבחירת עורך דין מקרקעין כדאי לבחון את ניסיונו בסוג העסקה הרלוונטי, את תחומי עיסוקו ואת היקף השירות ושכר הטרחה המוצעים.

למה צריך עורך דין מקרקעין בתל אביב?

תחום ההתחדשות העירונית בתל אביב נמצא בתקופה של שינוי תכנוני משמעותי. תמ"א 38 פקעה בעיר באוגוסט 2024, ובמקומה מקודמים כלים תכנוניים חדשים, ובהם התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית תא/5555 והמסלולים שנקבעו במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה. לצד השינויים התכנוניים, חלו בשנים האחרונות גם שינויים במיסוי המקרקעין, ובהם הקפאת מדרגות מס רכישה מסוימות והמשך שיעורי מס הרכישה החלים על רכישת דירה שאינה דירה יחידה. את החבות בפועל יש לבחון בהתאם למועד העסקה ולנתוני הרוכש. מאחר שעסקת נדל"ן כרוכה בדרך כלל בהתחייבות כספית משמעותית, יש חשיבות לבדיקת ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והמיסויים עוד לפני החתימה. ליווי משפטי כבר בשלב המשא ומתן יכול לסייע בזיהוי סיכונים, בהסדרת מנגנוני ההגנה ובבחינת ההשלכות המשפטיות והמיסויות של העסקה לפני החתימה.

למי השירות מתאים?

שירותי מקרקעין עשויים להתאים למגוון לקוחות, כאשר היקף הליווי משתנה בהתאם לסוג העסקה ולצרכים המשפטיים הנלווים לה:

• יזמים ובעלי קרקעות בפרויקטי התחדשות עירונית
• בעלי דירות ובעלי זכויות בבניינים העומדים בפני פינוי בינוי או הריסה ובנייה מחדש
• רוכשים ומוכרי דירות בתל אביב, לרבות עסקאות מכר דירה וקניית דירה בין פרטיים
• קבוצות רכישה המבקשות ליווי משפטי מתחילת ההתארגנות ועד לרישום הזכויות
• בנקים, קרנות אשראי וגופי מימון הזקוקים לליווי משפטי בעסקאות מימון נדל"ן, לרבות בדיקות נאותות ותכנון בטוחות

מה כולל השירות?

שירותי המקרקעין של KCB כוללים ליווי בשלבים שונים של העסקה, החל מבדיקות מקדמיות וניתוח מצב הזכויות, דרך ניהול משא ומתן וניסוח ההסכמים ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות.

01. ליווי עסקאות מכר ורכישת דירה

ליווי משפטי בקניית דירה או במכירת דירה עשוי לכלול ניסוח ובדיקת הסכם המכר, בחינת מצב הזכויות והרישומים בנכס, איתור שעבודים והערות וכן בדיקת היבטים תכנוניים רלוונטיים לפני החתימה. במסגרת הליווי מטפל עורך הדין גם בפעולות הרישום הנדרשות בהתאם למבנה העסקה, ובהן רישום הערת אזהרה במקרים המתאימים וליווי עד להעברת הזכויות ורישומן על שם הרוכש. מומלץ לקבל ייעוץ משפטי לפני חתימה על זיכרון דברים או מסמך מקדמי אחר, משום שבנסיבות מסוימות זיכרון דברים עשוי להיחשב להסכם מחייב עוד לפני שנחתם חוזה מפורט.

02. ליווי בפרויקטי התחדשות עירונית: תמ"א 38 ופינוי בינוי

ב-KCB אנו מייצגים גם דיירים וגם יזמים בפרויקטי פינוי בינוי, לרבות גיבוש נציגות דיירים מאוחדת, ליווי המשא ומתן עם היזם, ותכנון בטוחות: ערבויות חוק מכר, ליווי בנקאי, וביטחונות נוספים לתקופת הבינוי. אופי הליווי משתנה בהתאם למסלול ההתחדשות ולמבנה הפרויקט, בין שמדובר בחיזוק ותוספת לבניין קיים ובין שמדובר בהריסה ובנייה מחדש או בפרויקט פינוי בינוי. בתל אביב מקודמים כיום מסלולים חלופיים לתמ"א 38, כאשר התוכנית תא/5555 כוללת הוראות הן להריסה ובנייה מחדש והן לעיבוי וחיזוק, בהתאם לאזור ולמגרש הרלוונטיים. עם זאת, היקף התחולה המדויק והשלכותיהם המשפטיות של מסלולים אלה על כל מגרש ומגרש מחייבים בדיקה פרטנית, ואין להסיק מהם קביעות גורפות. הליווי המשפטי עשוי לכלול גם עבודה מול מוסדות התכנון וטיפול בסוגיות הנוגעות לתוכניות, היתרים, התנגדויות והליכים תכנוניים, בהתאם לנסיבות הפרויקט.

03. מיסוי מקרקעין: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה

להיבטי המס עשויה להיות השפעה משמעותית על עסקת מקרקעין, ולכן חשוב לבחון אותם כבר בשלבים המוקדמים של העסקה. במסגרת הליווי נבחנים היבטי מס השבח ומס הרכישה, לרבות זכאות אפשרית לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק ולנסיבות העסקה. בנוסף, הליווי עשוי לכלול טיפול בהיטל השבחה מול הוועדה המקומית ובהיבטי מיסוי מקרקעין מול רשות המסים. היטל השבחה עשוי לחול בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או שימוש חורג שהשביחו את המקרקעין, בהתאם להוראות הדין ולנסיבות המקרה. שיעורי המס ותקרות הפטור עשויים להשתנות מעת לעת, ולכן מומלץ לבצע בדיקה עדכנית פרטנית טרם קבלת החלטה, ולא להסתמך על נתונים כלליים.

04. בדיקות נאותות ותכנון בטוחות

בדיקות מקדמיות מאפשרות לרוכש לקבל תמונה רחבה יותר של מצב הזכויות והסיכונים המשפטיים והתכנוניים לפני קבלת החלטה על העסקה. הבדיקה המשפטית עשויה לכלול בחינת מצב הזכויות והרישומים, זהות בעלי הזכויות, הערות אזהרה, עיקולים ושעבודים וכן היבטים תכנוניים כגון היתרים וחריגות בנייה. לצורך איתור ליקויי בנייה פיזיים יש להסתייע, במידת הצורך, במהנדס או בבעל מקצוע מתאים. בהתאם לסוג העסקה ניתן לבחון מנגנוני הגנה ובטוחות, ובהם הערת אזהרה במקרים המתאימים. הערת האזהרה היא כלי רישומי חשוב להגנת זכויות הרוכש, אך סוג הבטוחה והיקפה צריכים להיקבע בהתאם לעסקה ולדין החל עליה.

05. עסקאות נדל"ן מסחרי ומימון

לצד עסקאות דיור, אנו מלווים יזמים ומשקיעים בעסקאות נדל"ן מסחרי מורכבות: עסקאות קומבינציה, נכסים מניבים, וקבוצות רכישה. חטיבת המימון של המשרד מלווה את ההיבטים המשפטיים של עסקאות מימון מול בנקים וגופי מימון, ובמסגרת פעילות המקרקעין המשרד עובד גם מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ורשויות נוספות לפי צורכי העסקה. בעסקאות הכוללות רכיב מימוני נדרש לבחון את ההיבטים הקנייניים והמשפטיים לצד מבנה המימון, הבטוחות וההתחייבויות שנקבעו בעסקה.

פירוק שיתוף ורישום בתים משותפים 

לצד עסקאות מכר, רכישה והתחדשות עירונית, הליווי בתחום המקרקעין עשוי לכלול גם רישום בתים משותפים והליכי פירוק שיתוף במקרקעין במקרים שבהם לא מתקיימת הסכמה בין הבעלים המשותפים.

למה לבחור ב-KCB כעורך דין מקרקעין בתל אביב?

הגישה של KCB מבוססת על בחינת העסקה כמכלול, לרבות ההיבטים המשפטיים, התכנוניים, המיסויים והמימוניים שעשויים להשפיע עליה.

ניסיון רחב בפרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב

ל־KCB ניסיון בליווי פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי תל אביב, במגוון היקפים ושלבי התקדמות. בין הפרויקטים המוצגים בפעילות המשרד נמצאים מתחם אדירים ופרויקט יהושע בן נון, לצד פרויקטים ברחובות פנקס, דובנוב, קליי והלסינקי. חלקם מצויים בהליכי תכנון ורישוי, אחרים בביצוע, ויש גם פרויקטים שכבר אוכלסו. הניסיון הזה מאפשר לצוות המשרד להביא לעסקה היכרות מעשית עם האתגרים שעולים לאורך הדרך – מגיבוש ההסכמות וההסכם, דרך הסדרת הבטוחות וההתמודדות עם שינויים בתכנון, ועד למסירת הדירות ורישום הזכויות.

הבנה עסקית של העסקה, לא רק של החוזה

במסגרת הליווי נבחנות ההשלכות המשפטיות והמסחריות של תנאי העסקה, לצד הסיכונים, הבטוחות וההתחייבויות הנקבעים בהסכם. כך ניתן לבחון לצד הנוסח המשפטי גם את המשמעות המסחרית והמעשית של ההתחייבויות שנקבעות בעסקה.

ניסיון רב-תחומי במקרקעין, התחדשות עירונית ומימון

המשרד עוסק במקרקעין, בהתחדשות עירונית ובמימון נדל"ן, שילוב המאפשר לרכז היבטים משפטיים שונים של עסקאות מורכבות במסגרת ליווי אחד.

ליווי משפטי משלב הבדיקה המקדימה ועד לרישום בטאבו

הליווי המשפטי יכול להתחיל בשלב הבדיקות המקדמיות ולהימשך דרך המשא ומתן, החתימה והפעולות הנדרשות להשלמת רישום הזכויות.

בחירת עורך דין מקרקעין: קריטריונים ושכר טרחה

בבחירת עורך דין מקרקעין כדאי לבחון את ניסיונו בסוג העסקה הרלוונטי, כגון מכר, התחדשות עירונית או נדל"ן מסחרי, וכן את ניסיונו בבדיקות מקדמיות, במיסוי מקרקעין ובליווי מול גופי מימון, ככל שנושאים אלה רלוונטיים לעסקה. כדאי גם לבדוק את היקף השירות המוצע, מי צפוי לטפל בתיק בפועל ומה כולל שכר הטרחה לפני קבלת החלטה על ייצוג.

שכר טרחת עורך דין מקרקעין משתנה בהתאם למורכבות העסקה, לשלבי העסקה הנדרשים (בדיקה מקדימה, ניהול משא ומתן, רישום), ולסוג הלקוח (פרטי, יזם או קבוצת רכישה). מומלץ לקבל מראש הצעת שכר טרחה המפרטת את היקף השירות, שלבי הטיפול והעלויות הנלוות, ככל שישנן. מומלץ להשוות בין עורכי דין ומשרדים בהתאם לניסיון שלהם בסוג העסקה הרלוונטי, להיקף הליווי המוצע ולתחומי המומחיות הנדרשים לעסקה.

שאלות ותשובות: עורך דין מקרקעין בתל אביב

מתי כדאי לפנות לעורך דין מקרקעין לפני רכישת דירה בתל אביב?

מומלץ לפנות לעורך דין כבר לפני חתימה על זיכרון דברים או מסמך מקדמי אחר. בשלב זה ניתן לבדוק את מצב הזכויות בנכס, הערות אזהרה, שעבודים והיבטים תכנוניים רלוונטיים, וכן לבחון את תנאי העסקה לפני שנוצרת התחייבות משפטית שעלולה להיות מחייבת.

אילו בדיקות מבצע עורך דין לפני רכישת דירה?

הבדיקות המשפטיות עשויות לכלול בחינת נסח הטאבו או מקור רישום אחר, זהות בעלי הזכויות, הערות אזהרה, עיקולים ושעבודים וכן היבטים הנוגעים להיתרי בנייה ולחריגות בנייה. בדיקות הנדסיות של מצב הדירה וליקויי בנייה מבוצעות, לפי הצורך, על ידי מהנדס או בעל מקצוע מתאים.

האם תמ"א 38 עדיין חלה בתל אביב?

תמ"א 38 פקעה בתחומי תל אביב-יפו באוגוסט 2024. במקביל מקודמים בעיר מסלולים אחרים להתחדשות בניינית, ובהם התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית תא/5555 והמסלולים שנקבעו בחוק התכנון והבנייה. האפשרויות החלות על בניין מסוים תלויות במיקומו, במצבו התכנוני ובהוראות הרלוונטיות למגרש.

האם עורך דין מקרקעין מטפל גם במס שבח ובמס רכישה?

ליווי בעסקת מקרקעין כולל בדרך כלל גם בחינה של השלכות המיסוי הרלוונטיות לעסקה, ובהן מס שבח ומס רכישה. גובה המס והזכאות לפטורים או להקלות תלויים בסוג הנכס, במאפייני המוכר או הרוכש ובנסיבות העסקה, ולכן יש לבצע בדיקה פרטנית לפי הדין במועד העסקה.

מה ההבדל בין עורך דין מקרקעין לעורך דין התחדשות עירונית?

עורך דין מקרקעין עשוי לעסוק במגוון עסקאות וזכויות בנדל"ן, כגון רכישה ומכירה, רישום זכויות, מיסוי ועסקאות מסחריות. ליווי בהתחדשות עירונית הוא תחום ממוקד יותר, הכולל בין היתר עבודה מול בעלי דירות, יזמים, גופי מימון ורשויות תכנון בפרויקטים של פינוי בינוי, הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ועיבוי.

איך בוחרים עורך דין מקרקעין בתל אביב?

כדאי לבחון את הניסיון של עורך הדין בסוג העסקה הספציפי, את היכרותו עם היבטי מיסוי ותכנון הרלוונטיים לעסקה ואת היקף השירות שהוא מציע. מומלץ גם לקבל מראש הצעת שכר טרחה ברורה ולוודא מי מטפל בפועל בתיק ואילו שלבים כלולים בליווי.