תוכנית מע״ר אחוזה ברעננה: מה המשמעות לבעלי הדירות
תמ״ל/2072 מציעה כ-8,350 יחידות דיור במקום כ-3,200 הקיימות לאורך ציר אחוזה. מה התוכנית מאפשרת, מה היא אוסרת, ומה זה אומר לבעלי דירות בתחום התכנית.
עמוד זה הוא חלק ממרכז הידע להתחדשות עירונית ברעננה. כאן מרוכז המידע על תוכנית מע״ר אחוזה.
מע״ר רעננה היא תכנית להתחדשות עירונית לאורך רחוב אחוזה ובשוליו, בין רחוב קזן ורחוב מגדל, לאורך רחובות בן גוריון וקרן היסוד, בגבול הכולל את כל הטבעת הראשונה של תחנת המטרו. התכנית מקודמת ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במסגרת תכניות להתחדשות עירונית במרכזי ערים סביב תחנות מטרו.
| נתון | ערך |
|---|---|
| יחידות דיור קיימות בתחום התכנית | כ-3,200 |
| יחידות דיור מוצעות | כ-8,350 |
| שטחי מסחר מוצעים | כ-40,000 מ״ר |
| שטחי תעסוקה מוצעים | כ-45,000 מ״ר |
| מתחמי איחוד וחלוקה | כ-70 |
| רח״ק ממוצע | 5.7 (בטבעת הראשונה 5.2) |
| צפיפות נטו ממוצעת | 34 יח״ד לדונם |
מטרות מרכזיות של התוכנית
חיזוק מרכז העיר: הפיכת ציר אחוזה והרחובות הסמוכים למרכז עירוני פעיל ומזמין להולכי רגל לאורך כל שעות היממה.
עירוב שימושים מוגבר: שילוב בין מסחר, תעסוקה, מגורים, מבני ציבור ותרבות באותו מתחם ובאותם מבנים.
התחדשות בניינית ומתחמית: החלפת מבנים ישנים בבנייה חדישה ובטוחה, באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ״א 38 או התוכנית החלופית רע/1010ב׳.
שיפור המרחב הציבורי: מתן עדיפות להולכי רגל, רוכבי אופניים ותחבורה ציבורית, לצד הרחבת מדרכות ונטיעת עצים.
מה מותר ומה אסור לפי התוכנית
| מה מותר ומודגש | מה אסור או מוגבל |
|---|---|
| חזית מסחרית פעילה: בקומות הקרקע הפונות לרחוב הראשי נדרשים שימושי מסחר, בתי קפה, מסעדות ושירותים קהילתיים. | שימושים מטרידים: איסור על תעשייה, מלאכה מרעישה, מוסכים או שימושים המייצרים מפגעי רעש וזיהום. |
| מגורים בקומות העליונות: שילוב יחידות דיור, כולל דירות קטנות לזוגות צעירים ולמשפחות, מעל קומות המסחר. | בנייה ללא חזית פעילה: איסור על הקמת גדרות אטומות או קירות עיוורים הפונים לרחוב הראשי. |
| בנייה מרקמית ומודרגת: 7 עד 9 קומות ככלל, עם אפשרות לתוספת זכויות במתחמי פינוי-בינוי רחבים. | חנייה עילית פתוחה: מניעת הקמת מגרשי חנייה פתוחים על פני הקרקע בחזיתות המסחריות. |
| חניונים תת-קרקעיים: מעבר מוחלט של החנייה הפרטית לתת-הקרקע כדי לפנות את פני השטח להולכי רגל. |
מה זה אומר לבעלי הדירות
השבחת ערך הנכס והגדלת השטח: פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש מאפשרים לקבל דירה חדשה ומודרנית, כולל ממ״ד, מרפסת, חנייה תת-קרקעית ומחסן, דבר שמעלה משמעותית את שווי השוק של הנכס.
ניצול זכויות בנייה מוגדלות: המיקום המרכזי והרצון לצופף את המרכז העירוני מאפשרים נפחי בנייה גבוהים יותר, מה שמגדיל את היתכנותם הכלכלית של פרויקטים.
בטיחות וחידוש תשתיות: מעבר לבניינים חדשים העומדים בתקני רעידות אדמה וכוללים ממ״דים, לצד תשתיות מים, ביוב, חשמל ומעליות חדישות.
נוחות ואיכות חיים: נגישות מרבית ברגל לחנויות, בתי קפה, תחבורה ציבורית ושירותים קהילתיים, ללא תלות ברכב פרטי.
נקודות תכנוניות נוספות ברמת התוכנית
מדיניות היטלי השבחה ופטורים: התוכנית העירונית קובעת את מדיניות הרשות לגבי גובה היטל ההשבחה במתחמים השונים, למשל האם קיים פטור מלא, מופחת או היטל מלא. ככל שהמדיניות ברורה ומעודדת התחדשות, כך גדלה הכדאיות הכלכלית של היזמים להוציא תוכניות לפועל ולהציע תמורות מיטביות.
הקצאת שטחים לצורכי ציבור: התוכנית כוללת מנגנונים של הפקעה אנכית או הקצאת שטחי ציבור מבונים בקומות הקרקע והראשונות, כגון גני ילדים, מעונות או מרכזים קהילתיים, לצד הגדרת זיקות הנאה ושטחים ירוקים פתוחים.
הנחיות אדריכליות ותקני עיצוב: התוכנית מכתיבה קווי בניין קשיחים, גבהים אחידים לקומות המסחריות והנחיות לחומרי גמר, לצד דרישות חובה לעמידה בתקני בנייה ירוקה.
תקני חנייה ופתרונות תנועה: התוכנית מסתמכת על נגישות לתחבורה ציבורית ולכן מקטינה את תקן החנייה לרכב פרטי, ומחייבת חדרי אופניים ועגלות מורחבים ושבילי אופניים רציפים.
מנגנוני גמישות ושלביות ביצוע: התוכנית מגדירה אבני דרך, למשל התניית הוצאת היתרי בנייה במתחמים מסוימים בשדרוג תשתיות מים וביוב עירוניות או בפתיחת ציר תנועה סמוך, לצד מנגנון איחוד וחלוקה של מגרשים גובלים.
שאלות נפוצות על תחום תוכנית מע״ר אחוזה
- איך אדע אם הבניין שלי נכלל בתחום תוכנית המע״ר?
- התוכנית חלה על המגרשים והבניינים הממוקמים לאורך ציר אחוזה הראשי והרחובות הסמוכים לו, כגון ברנדס, סמילנסקי, רמז ולסטר, בהתאם למפת התחום המוגדרת בתוכנית העירונית. אם הבניין ממוקם במעגל הראשון או השני לציר אחוזה, הוא בסבירות גבוהה נכלל בהנחיות המע״ר.
- האם גיל הבניין משפיע על הזכאות לפי התוכנית?
- כן. התוכנית מתמרצת ומיועדת בראש ובראשונה לבניינים שנבנו לפני שנת 1984 ואינם עמידים בפני רעידות אדמה או אינם כוללים ממ״דים. בניינים חדשים יותר או כאלה שעברו חיזוק לאחרונה אינם מיועדים להריסה ובנייה מחדש במסגרת זו.
- בבניין שלנו יש חנויות בקומת הקרקע. האם זה מתאים לתוכנית?
- בהחלט. אחד מעקרונות הליבה של תוכנית המע״ר הוא עירוב שימושים. התוכנית מחייבת שמירה על חזית מסחרית פעילה בקומת הקרקע הפונה לרחוב, כגון חנויות ובתי קפה, תוך בניית קומות מגורים מודרניות ומופרדות מעליה, ולא תאפשר בניית מגורים בלבד.
- לאיזה גובה ניתן לבנות מחדש את הבניין שלנו?
- התוכנית מאפשרת ככלל בנייה מרקמית של 7 עד 9 קומות. במתחמים גדולים במיוחד שבהם מבוצע איחוד מגרשים, כלומר פינוי-בינוי מתחמי, התוכנית מאפשרת גמישות תכנונית ותוספת זכויות בנייה נוספות בהתאם להחלטת הוועדה המקומית.
- מה קורה אם המגרש של הבניין שלנו קטן מדי לבנייה מחדש?
- תוכנית המע״ר מעודדת ומאפשרת איחוד מגרשים, כלומר חיבור של שניים עד שלושה בניינים סמוכים או יותר. איחוד כזה מאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקע, תכנון דירות מרווחות יותר והקמת חניון תת-קרקעי משותף. מגרשים קטנים מדי שאינם מאפשרים כניסה לחניון תת-קרקעי או עמידה בקווי בניין חייבים להתאחד עם מגרש גובל. אם השכנים בבניין הצמוד אינם מעוניינים בשיתוף פעולה, ייתכן שהבניין אינו מתאים תכנונית.
- האם התוכנית מחייבת יצירת מקומות חנייה לכל דירה?
- הוראות התוכנית מחייבות ביטול מוחלט של חניות עיליות פתוחות במגרש והעברת כל החנייה אל תת-הקרקע. עם זאת, בשל קרבת המע״ר לנתיבי תחבורה ציבורית מרכזיים, התוכנית מממשת את מדיניות הפחתת תקן החנייה העירוני לרכב פרטי, תוך מתן עדיפות מעשית ומתוכננת לתושבי הבניין הקיימים.
- האם התוכנית מחייבת הקמת חנויות בקומת הקרקע?
- במגרשים המסומנים בתוכנית כחלק מהחזית המסחרית, במיוחד לאורך רחוב אחוזה, התוכנית מחייבת הקמת שטחי מסחר, בתי קפה או שירותים קהילתיים בקומת הקרקע. התוכנית אוסרת על הקמת קירות אטומים או גדרות בחזית הרחוב, ומחייבת תכנון מדרכות רחבות ומקורות לרווחת הולכי הרגל.
- אילו דרישות עיצוב וסביבה מטילה התוכנית על הבניין החדש?
- הוראות התוכנית כוללות מדריך עיצוב עירוני קפדני: חובת עמידה בתקן בנייה ירוקה, הנחיות לחומרי גמר אחידים בחזית, קווי בניין קשיחים המגדירים את המרחק מהכביש ומהשכנים, ודרישה לשילוב חדרי אופניים ועגלות מורחבים כחלק מהתשתית של הבניין.
- האם התוכנית מאפשרת להוציא היתר בנייה באופן מיידי?
- התוכנית כוללת סעיפי שלביות פיתוח. פירוש הדבר הוא שהוועדה המקומית רשאית להתנות את הוצאת היתר הבנייה לבניין בשדרוג מקביל של תשתיות-על עירוניות באזור המע״ר, כגון הרחבת צנרת ניקוז וביוב, שדרוג רשת החשמל או פתרונות תנועה היקפיים.
עוד במרכז הידע להתחדשות עירונית ברעננה
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו תחליף לבדיקה תכנונית, שמאית או משפטית של הבניין, הדירה והמסמכים הרלוונטיים. תכניות, מדיניות והוראות דין עשויות להשתנות, ולכן יש לבדוק את המצב העדכני לפני קבלת החלטה.