עורך דין התחדשות עירונית בראשון לציון | KCB
עורך דין התחדשות עירונית בראשון לציון לליווי בעלי דירות בפינוי בינוי והתחדשות בניינית, מבדיקות נאותות ועד קבלת ערבויות ורישום הזכויות בטאבו.
KCB מלווה בעלי דירות ונציגויות בפרויקטי פינוי בינוי והתחדשות בניינית, משלב ההתארגנות ובחירת היזם ועד קבלת ערבויות, מסירת הדירות ורישום הזכויות.
למה צריך עורך דין להתחדשות עירונית בראשון לציון?
בפרויקטי התחדשות עירונית בראשון לציון מומלץ לבעלי הדירות לבחור ייצוג משפטי עצמאי כבר בשלבים המוקדמים. בראשון לציון מקודמים פרויקטים שונים של התחדשות עירונית, ובהם פרויקטים ברמת אליהו ובנחלת יהודה. גם פרויקט קריית האמנים נמצא בביצוע. לצד היזם מעורבים בתהליך מוסדות התכנון, המינהלת העירונית ובעלי מקצוע נוספים. עורך הדין המייצג את בעלי הדירות בוחן את ההסכם, הזכויות, הבטוחות, התנאים המתלים ולוחות הזמנים ומלווה את בעלי הדירות מול הגורמים הרלוונטיים.
למי השירות מתאים?
הליווי המשפטי מתאים לבעלי דירות, לנציגויות וליזמים, בהתאם לזהות הלקוח ולשלב שבו נמצא הפרויקט:
- בעלי דירות בבניין או במתחם שבו מקודמים פינוי בינוי, הריסה ובנייה מחדש או מסלול אחר של התחדשות בניינית, וכן בעלי דירות בפרויקטים ותיקים הממשיכים מכוח תמ"א 38 והוראות המעבר החלות עליהם.
- נציגות דיירים בתחילת דרכה, הזקוקה לליווי בגיבוש מסמך מינוי וסמכויות.
- בעלי דירות המתמודדים עם התנגדות של בעל דירה אחר לעסקה ורוצים להבין את האפשרויות העומדות לרשותם.
- יזמים וחברות יזמיות הזקוקים לליווי משפטי מול בעלי הדירות, הרשויות וגופי המימון, בפרויקטים שבהם המשרד מייצג את היזם.
- מי שמתכנן קניית דירה או מכירת דירה בבניין המצוי בהליך התחדשות עירונית ומעוניין להבין את השלכות המיסוי והזכויות הנלוות.
מה כולל השירות?
היקף הליווי נקבע בהתאם לפרויקט ולהסכם ההתקשרות. בפרויקט שבו KCB מייצג את בעלי הדירות, העבודה עשויה להתחיל בשלב ההתארגנות ולהימשך עד מסירת הדירות ורישום הזכויות. אלה השלבים המרכזיים:
01. בדיקות נאותות ובחינת כדאיות ראשונית
עורך הדין בוחן את מצב הזכויות והרישום במקרקעין, את המסמכים המשפטיים ואת ההיתכנות המשפטית של ההתקשרות. בחינת הכדאיות הכלכלית והתכנונית של הפרויקט עשויה להיעשות בשיתוף שמאי ובעלי מקצוע נוספים. במסגרת הבדיקה ניתן לבחון גם עיקולים, שעבודים והיבטי מיסוי והיטל השבחה הרלוונטיים למבנה העסקה.
02. ליווי בשלב ההתארגנות וניסוח מסמך מינוי נציגות
עורך הדין מסייע בגיבוש נציגות הדיירים, בהגדרת סמכויותיה ובכללי קבלת ההחלטות מול כלל בעלי הדירות. בשלב זה נבחנות דרישות הבעלים ולעיתים אף מגובש מסמך דרישות המשמש בסיס להשוואת הצעות מיזמים, תוך שמירה על שקיפות מלאה כלפי כלל בעלי הדירות במתחם.
03. ניהול משא ומתן וניסוח הסכם פינוי בינוי או הריסה ובנייה מחדש
הליבה המשפטית של הליווי היא ניהול המשא ומתן וגיבוש ההסכם מול היזם. ההסכם מסדיר בין היתר את דירת התמורה, הדיור החלופי, לוחות הזמנים, התנאים המתלים, הבטוחות ומנגנונים למקרה של עיכוב או הפרה. יש להתאים את ההסכם למצב התכנוני של הפרויקט ולשינויים שעשויים להתרחש לאורך הליכי התכנון והרישוי.
04. עיגון בטוחות משפטיות לבעלי הדירות
בהסכם יש להסדיר את מערך הבטוחות ואת מועדי מסירתן. מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתייחס בין היתר לערבות חוק מכר בשווי דירת התמורה, ערבות שכירות, ערבות מיסים במקרים הרלוונטיים וערבות רישום. מטרת הבטוחות היא לצמצם את החשיפה של בעלי הדירות במקרה של כשל בפרויקט, אי־תשלום דמי שכירות או אי־השלמת הרישום, בהתאם לסוג הערבות ולתנאיה.
05. טיפול במחלוקות עם בעלי דירות המתנגדים לעסקה
החוק מבחין בין סירוב שעשוי להיחשב סביר לבין סירוב שבית המשפט עשוי למצוא כבלתי סביר, בהתאם לעילות ולנסיבות הקבועות בדין. כאשר קיים רוב מיוחס ומתגלעת מחלוקת עם בעל דירה המסרב לעסקה, ניתן במקרים המתאימים לפנות לבית המשפט ולבקש את הסעדים הקבועים בחוק. בעסקת פינוי בינוי, הגדרת הרוב המיוחס כוללת, בין היתר, בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים מהדירות במקבץ או במתחם, לפחות 60% מהדירות בכל בית משותף במקבץ, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף צמוד לדירותיהם. עצם השגת הרוב אינה מבטלת את זכויות המתנגדים, וכל סירוב נבחן לפי נסיבותיו.
06. ליווי לאורך הבנייה ועד רישום בטאבו
הליווי עשוי להימשך גם בתקופת הביצוע, לרבות מעקב אחר התחייבויות היזם, דמי השכירות, מסירת הדירות והשלמת רישום הבית המשותף והזכויות בדירות החדשות, בהתאם להיקף השירות שנקבע. במסגרת העסקה נבחנים גם היבטי מיסוי מקרקעין והפטורים וההטבות הייעודיים שעשויים לחול בפינוי בינוי או בפרויקט ותיק מכוח תמ"א 38, בהתאם לתנאים הקבועים בדין ולמבנה התמורה.
למה לבחור ב־KCB להתחדשות עירונית בראשון לציון?
הבחירה בעורך דין להתחדשות עירונית צריכה להתבסס על ניסיון בפרויקטים דומים, עצמאות הייצוג בפרויקט, היקף השירות, זמינות ושקיפות לגבי שכר הטרחה והמשך הליווי.
KCB מלווה פרויקטים של התחדשות בעיר, כדוגמת פרויקט הפינוי־בינוי ברחוב החרצית בראשון לציון. במתחם קיימות 36 דירות, ובמסגרת התכנון צפויות להיבנות כ־100 דירות חדשות; הפרויקט מצוי בהליכי רישוי. הליווי בפרויקט ממחיש את העבודה המשפטית הנדרשת גם לאחר גיבוש העסקה: מעקב אחר התקדמות הרישוי, בחינת השינויים שעשויים לעלות בתכנון ושמירה על התאמה בין ההתחייבויות לבעלי הדירות לבין הפרויקט שמתקדם לקראת ביצוע.
ניסיון בייצוג בעלי דירות בפינוי בינוי ובהתחדשות בניינית
KCB מלווה בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי, הריסה ובנייה מחדש, עיבוי בינוי וכן בפרויקטים ותיקים שקודמו מכוח תמ"א 38. פרויקט בבניין יחיד ופרויקט המשתרע על פני מתחם שלם מציבים שאלות שונות של תכנון, הסכמות בין בעלים, בטוחות ומימון.
חטיבת המימון ובדיקות נאותות מקיפות
מחלקת מימון הנדל"ן של KCB מייצגת גופי מימון בעסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית, ועוסקת בין היתר בבדיקות נאותות, בתכנון בטוחות ובהסכמי מימון. הניסיון בתחום המימון מוסיף למשרד היכרות עם מבני המימון, הבטוחות והתנאים הפיננסיים המשפיעים על פרויקטי התחדשות עירונית.
ליווי משפטי מקיף מתחילת התהליך ועד סופו
הליווי נמשך מהבדיקות והמשא ומתן ועד מסירת הדירות והשלמת רישום הזכויות, בהתאם להיקף השירות שסוכם.
שאלות ותשובות: עורך דין התחדשות עירונית בראשון לציון
- מתי כדאי לבעלי דירות לבחור עורך דין לפרויקט התחדשות עירונית?
- רצוי לבחור עורך דין כבר בשלב ההתארגנות, לפני חתימה על הסכם מחייב עם יזם. כך אפשר להסדיר את סמכויות הנציגות, לבדוק הצעות ולבחון את מסמכי ההתקשרות לפני קבלת החלטה.
- מי בוחר את עורך הדין של בעלי הדירות, ומי משלם את שכרו?
- בעלי הדירות הם שבוחרים את עורך הדין ומתקשרים איתו בהסכם שכר טרחה. בעסקאות רבות היזם נושא בתשלום כחלק מעלויות הפרויקט, אך עורך הדין מייצג את בעלי הדירות, ולא את היזם.
- האם אפשר לקדם פינוי בינוי אם לא כל בעלי הדירות חתמו?
- כן, במקרים המתאימים. החוק קובע רוב מיוחס ותנאים נוספים שבכפוף להם ניתן לפנות לבית המשפט בעניין סירוב לעסקה. עצם קיומו של רוב אינו קובע שכל התנגדות אינה סבירה; יש לבחון את טענות בעל הדירה ואת נסיבות הפרויקט.
- אילו בטוחות כדאי לבדוק לפני פינוי הדירה?
- יש לבדוק אילו ערבויות נקבעו בהסכם, מה סכומן, מתי הן נמסרות ובאילו תנאים ניתן לממש אותן. במדריך הרשות להתחדשות עירונית נדונות, בין היתר, בטוחה לדירת התמורה, ערבות לדמי השכירות, ערבות מיסים במקרים המתאימים וערבות להבטחת הרישום.
- האם עדיין אפשר לקדם פרויקט מכוח תמ״א 38 בראשון לציון?
- התשובה תלויה בבניין ובמצב התכנוני והמשפטי של הפרויקט. יש לבדוק אם הוגשה בקשה להיתר, אילו הוראות מעבר חלות עליה ואיזו תוכנית תקפה כיום במקרקעין. עצם העובדה שפרויקט קודם ברחוב התקדם מכוח תמ״א 38 אינה מלמדת שאפשר לפתוח כיום פרויקט חדש באותו מסלול.