עורך דין פינוי בינוי ברמת גן: ליווי בעלי דירות מההתארגנות ועד הרישום
עורך דין פינוי בינוי ברמת גן מלווה בעלי דירות מההתארגנות ובחירת היזם ועד קבלת הבטוחות, מסירת הדירות ורישום הזכויות.
עורך דין המייצג בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי יכול ללוות אותם משלב ההתארגנות ובחירת היזם, דרך המשא ומתן וגיבוש ההסכם ועד לפינוי, קבלת הבטוחות, מסירת הדירות החדשות ורישום הזכויות. פינוי בינוי הוא מסלול של התחדשות עירונית שבו נהרסים מבנים קיימים ובמקומם נבנים מבנים חדשים, כאשר בעלי הדירות הקיימות מקבלים את התמורות שנקבעו בהסכם עם היזם. ב-KCB אנו מלווים בעלי דירות ונציגויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות ברמת גן, משלב ההתארגנות והמשא ומתן ועד מסירת הדירות ורישום הזכויות.
עיקרי הדברים
- עורך דין פינוי בינוי מלווה את בעלי הדירות מהתארגנות הנציגות ועד רישום הזכויות בטאבו.
- החוק קובע כיום רוב מיוחס הכולל, בין היתר, לפחות 66% מהדירות במתחם ולפחות 60% מהדירות בכל בית משותף, לצד תנאים נוספים. ייצוג משפטי עצמאי מסייע לבעלי הדירות להבין את זכויותיהם גם כאשר הם חלק מהמיעוט בפרויקט.
- מערך הבטוחות בפרויקט עשוי לכלול ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים במקרים הרלוונטיים וערבות רישום. הבטוחות והעיתוי למסירתן צריכים להיות מוגדרים בהסכם, ובטוחות מרכזיות נמסרות כתנאי לפינוי הדירות.
- נהוג שהיזם נושא בשכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות כחלק מהוצאות הפרויקט, ומומלץ לקבוע בהסכם אבני דרך לתשלום בהתאם להתקדמות הפרויקט.
- פינוי בינוי והתחדשות בניינית הם מסלולים שונים מבחינת היקף הפרויקט, ההליך התכנוני, מספר בעלי הזכויות ומבנה ההתקשרות. פרויקטים ותיקים שקודמו מכוח תמ"א 38 עשויים להמשיך בהתאם להוראות החלות עליהם.
למה צריך עורך דין לפרויקט פינוי בינוי ברמת גן?
מומלץ לבחור עורך דין המייצג את בעלי הדירות כבר בשלב ההתארגנות הראשוני, עוד לפני חתימה על מסמכים מול יזם. החוק מאפשר בתנאים הקבועים בו לקדם הליכים גם ללא הסכמה של כלל בעלי הדירות. משום כך חשוב שכל בעל דירה יבין את משמעות ההסכם המוצע, את התמורות והבטוחות ואת זכויותיו במקרה של התנגדות לפרויקט. פרויקט פינוי בינוי עשוי להימשך שנים ולכלול הליכי תכנון, רישוי, מימון, פינוי, בנייה ורישום זכויות. משום כך מומלץ שבעלי הדירות יבחרו בעצמם עורך דין שייצג אותם וילווה אותם כבר משלב ההתארגנות, ולא רק בשלב החתימה על ההסכם.
למי השירות מתאים?
השירות מיועד לבעלי דירות ולנציגויות הנמצאים בשלבים שונים של פרויקטי פינוי בינוי והתחדשות עירונית ברמת גן:
- בעלי דירות בבניין שנכנס להליך פינוי בינוי ומעוניינים בייצוג עצמאי מול היזם
- נציגויות דיירים בשלב ארגון ראשוני, לפני ניהול מכרז יזמים
- בעלי דירות מבוגרים המבקשים לבחון את החלופות וההגנות המיוחדות שעשויות לעמוד להם בהתאם לגילם ולתנאי החוק
- בעלי דירות ונציגויות המתמודדים עם התנגדויות של בעלי זכויות אחרים בפרויקט
מה כולל השירות?
הליווי המשפטי יכול להתחיל בשלב ההתארגנות ולהימשך דרך בחירת היזם, גיבוש ההסכם, הפינוי והבנייה ועד מסירת הדירות ורישום הזכויות.
01. משא ומתן וניסוח הסכם פינוי בינוי מול היזם
עורך הדין המייצג את בעלי הדירות מלווה את המשא ומתן על ההסכם ופועל להסדרת דירת התמורה, המפרט, לוחות הזמנים, הבטוחות ומנגנונים למקרה של עיכובים או הפרת התחייבויות.
02. תכנון בטוחות וערבויות להגנת הדיירים
במסגרת ההסכם יש להסדיר את מערך הבטוחות המתאים לפרויקט. מדריך הרשות מתייחס, בין היתר, לערבות חוק מכר בשווי דירת התמורה, ערבות שכירות, ערבות מיסים במקרים הרלוונטיים וערבות רישום. הבטוחות נועדו לצמצם את החשיפה של בעלי הדירות למצבים כגון כשל בפרויקט, אי־תשלום דמי שכירות או אי־השלמת רישום הזכויות, בהתאם לסוג הערבות ולתנאיה.
03. התארגנות ובחירת נציגות בעלי הדירות
מומלץ שבעלי הדירות יתארגנו, יבחרו נציגות ועורך דין ויגדירו את סמכויות הנציגות עוד לפני התקשרות מהותית עם יזם. מומלץ לקבל ייעוץ משפטי לפני חתימה על מסמך טרום־התקשרות, הצהרת כוונות או מסמך אחר מול יזם, מאחר שגם מסמך מקדמי עשוי ליצור התחייבויות שיש לבחון מראש.
04. התמודדות עם דיירים סרבנים והרוב הנדרש בחוק
יש להבחין בין סירוב שעשוי להיחשב סביר לפי נסיבותיו והעילות הקבועות בדין לבין סירוב שבית המשפט עשוי למצוא כבלתי סביר. החוק קובע רוב מיוחס ותנאים נוספים לצורך נקיטת הליכים בעניין בעל דירה המסרב לעסקה. בנוסף, לבעלי דירות בני 70 ומעלה עשויות לעמוד זכויות וחלופות מיוחדות בהתאם לגילם, למועד חתימת העסקה הראשונה ולתנאים הקבועים בחוק.
05. ליווי מיסויי ורישום זכויות בטאבו
במסגרת הליווי נבחנות השלכות מיסוי המקרקעין והיטל ההשבחה, לרבות תחולת הפטורים וההסדרים המיוחדים החלים בעסקאות פינוי בינוי בהתאם לתנאי הדין ולמאפייני הפרויקט. לקראת סיום הפרויקט מטופלים מסירת דירות התמורה ורישום הבית המשותף והזכויות בדירות החדשות, בהתאם להתחייבויות שנקבעו בהסכם.
למה לבחור ב-KCB לליווי פינוי בינוי ברמת גן?
KCB מלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית תוך בחינת ההיבטים המשפטיים, המסחריים, התכנוניים והמימוניים של העסקה ולא רק את נוסח ההסכם.
ל־KCB ניסיון בליווי פרויקטי התחדשות עירונית ברמת גן, הן במתחמי פינוי־בינוי והן בפרויקטים של התחדשות בניינית. בין הפרויקטים נמנים מתחם קרסקי–חיבת ציון–עוזיאל–הרא״ה, המצוי בשלבי תכנון, ומתחם הבילויים, שבו אושרה התוכנית להפקדה. לצד אלה, פרויקטים ברחובות עוזיאל וחרות כבר אוכלסו. העבודה במיזמים בהיקפים ובשלבים שונים מעניקה לצוות המשרד ניסיון מעשי בסוגיות שמעסיקות בעלי דירות ונציגויות – מגיבוש ההסכמות ובחינת תנאי העסקה ועד לליווי לאורך התכנון, הביצוע ומסירת הדירות.
ראייה רחבה והבנה יסודית של העסקה, לא רק של החוזה
במסגרת הליווי נבחנים תנאי העסקה, לוחות הזמנים, הבטוחות והסיכונים המשפטיים והמסחריים, לצד עבודתם של שמאים ויועצים מקצועיים בתחומים שאינם משפטיים.
ייצוג עצמאי של בעלי הדירות
כאשר KCB מייצג בעלי דירות בפרויקט מסוים, בעלי הדירות הם לקוחות המשרד והייצוג ניתן להם בלבד, גם כאשר היזם נושא בעלות שכר הטרחה בהתאם להסדר שנקבע בעסקה. הסכם שכר הטרחה ומנגנון התשלום צריכים להיקבע באופן ברור תוך שמירה על עצמאות הייצוג והימנעות מניגוד עניינים.
בדיקות נאותות והבנת היבטי המימון
במסגרת הליווי ניתן לבחון את איתנות היזם, מבנה הבטוחות ומנגנוני הליווי הבנקאי של הפרויקט, תוך הסתמכות על ניסיונו של המשרד גם בעסקאות מימון נדל"ן ובהתחדשות עירונית.
ברמת גן מקודמים פרויקטים ומסמכי מדיניות להתחדשות עירונית באזורים ובשכונות שונות בעיר. לצד הייעוץ המשפטי, מומלץ לבדוק גם את המצב התכנוני של המתחם מול אגף ההנדסה והגורמים העירוניים הרלוונטיים, מאחר שהאפשרויות התכנוניות משתנות לפי מיקום הנכס והתוכניות החלות עליו.
שאלות נפוצות
- מי משלם את שכר הטרחה של עורך הדין בפינוי בינוי?
- היזם נושא בעלות שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות כחלק מהוצאות הפרויקט. מומלץ לקבוע בהסכם שכר הטרחה אבני דרך לתשלום בהתאם להתקדמות הפרויקט ולבדוק מראש מה קורה במקרה שהפרויקט אינו מתקדם או מופסק.
- מהו הרוב הנדרש כיום לאישור עסקת פינוי בינוי?
- לצורך הרוב המיוחס הקבוע בחוק נדרשים, בין היתר, בעלי דירות שבבעלותם לפחות 66% מהדירות במתחם או במקבץ ולפחות 60% מהדירות בכל בית משותף, וכן דרישה הנוגעת לחלקם ברכוש המשותף. יש להבחין בין רוב זה לבין התנאים התכנוניים והמשפטיים הנוספים הנדרשים לקידום הפרויקט.
- מה ההבדל בין פינוי בינוי להתחדשות בניינית?
- פינוי בינוי הוא בדרך כלל מהלך מתחמי הכולל תכנון מחדש של מספר מבנים או חלק ממתחם, בעוד התחדשות בניינית מתייחסת בדרך כלל לבניין בודד או למספר מצומצם של מבנים. ההליך התכנוני, התמורות, המיסוי והבטוחות משתנים בהתאם למסלול ולתוכנית החלה על הנכס.
- אילו ערבויות ובטוחות חשוב להסדיר בפרויקט פינוי בינוי?
- מדריך הרשות הממשלתית מתייחס בין היתר לערבות חוק מכר בשווי דירת התמורה, ערבות שכירות, ערבות מיסים במקרים הרלוונטיים וערבות רישום. סוגי הבטוחות, סכומן ומועד מסירתן נקבעים בהסכם בהתאם למאפייני הפרויקט, כאשר הבטוחות המרכזיות נדרשות לפני פינוי הדירה הקיימת.
- מה קורה אם היזם נקלע לקשיים כלכליים במהלך הפרויקט?
- במקרה של כשל בפרויקט או חדלות פירעון, הבטוחות נועדו להגן על זכויות בעלי הדירות בהתאם לתנאי כל ערבות. ערבות חוק מכר נועדה להגן על שווי דירת התמורה, וערבות השכירות נועדה להבטיח את תשלום דמי השכירות בתקופת הפינוי. לכן חשוב להסדיר את הבטוחות ואת תנאי מימושן בהסכם לפני הפינוי.
- מה עושים כשדייר בבניין מסרב לחתום על ההסכם?
- יש לבחון את הסיבות לסירוב ואת השאלה אם הן עשויות להיחשב סבירות לפי החוק ונסיבות הפרויקט. כאשר מתקיים הרוב המיוחס ושאר התנאים הקבועים בדין, ובעל דירה מסרב סירוב שנמצא בלתי סביר, ניתן לנקוט בהליך משפטי בהתאם להוראות החוק.