עו׳׳ד ונוטריון קרן כהן בלחרסקי | שותפה מייסדת
התחדשות עירונית היא מסע ארוך וככזה הוא חשוף לפגעי הזמן. בין החתימות הראשונות לבין רגע קבלת המפתח יכולות לחלוף שנים, ולעיתים הרבה שנים. בתוך פרק הזמן הזה מתרחשת מציאות אנושית פשוטה: דיירים קשישים, שחתמו על הסכם הכולל נספח קשיש ובחרו אחת מהחלופות המיוחדות שמקנה להם החוק, עלולים ללכת לעולמם לפני שהפרויקט מגיע לקו הסיום.
ואז עולה השאלה שלא תמיד מקבלת מענה בזמן אמת:
האם הזכויות שניתנו לדייר הקשיש “נעלמות” עם פטירתו או שהן ממשיכות הלאה?
הזכויות לא בהכרח מתבטלות – הן עשויות לעבור ליורשים
לאחרונה נקבע במסגרת חוות דעת משפטית כי זכויותיו של דייר קשיש בפרויקט אינן מתאפסות עם פטירתו, אלא עשויות לעבור ליורשיו.
מה זה אומר בפועל?
אם הדייר הקשיש היה זכאי לחלופה שמעניקה שווי כספי בגובה הדירה החדשה, או לחלופה של שתי דירות במקום דירה אחת – גם היורשים עשויים להיות זכאים לאותה הטבה, בהתאם לנסיבות ההסכם והבחירה שנעשתה.
זו קביעה חשובה שמוסיפה שכבת ודאות למשפחות, ומבהירה שפטירה אינה בהכרח “מוחקת” את מה שסוכם.
אבל יש מוקש אחד שיכול להפוך את כל התמונה: המיסוי
כאן מגיע החלק שאסור לפספס: אותה חוות דעת לא עסקה בשאלת המיסוי. וזה לא פרט טכני זה יכול להיות ההבדל בין הטבה משמעותית לבין חיוב מס כבד. בפרויקטים רבים, דיירים קשישים נהנים מהקלות מס ופטורים שנועדו להגן על אוכלוסייה מבוגרת ולהקל עליה במעבר ובשדרוג הדירה. אבל השאלה הקריטית היא:
האם הפטורים וההקלות האלה ממשיכים לחול גם כאשר הזכויות עוברות ליורשים?
אין כאן תשובה אוטומטית אחת. ובמצב שבו רשות המסים לא מכירה בהחלת הפטורים על היורשים, הם עלולים למצוא את עצמם עם חבות מס משמעותית – כזו שמקטינה דרמטית את ערך ההטבה ולעיתים משנה את כל הכדאיות הכלכלית שלה.
למה לא כדאי להיכנס לזה “על אוטומט”?
יורשים שנכנסים בנעלי דייר קשיש בפרויקט התחדשות עירונית צריכים להבין שהם לא נכנסים רק לסעיף בהסכם, אלא גם למערכת שלמה של השלכות משפטיות ומיסויות.
לפני שמקבלים החלטות או פועלים מול היזם, מומלץ לבצע בדיקה מסודרת של שלושה דברים:
- איזו חלופה נבחרה בפועל במסגרת נספח הקשיש
- אילו זכויות אמורות לעבור ליורשים מכוח ההסכם והדין
- מה המשמעות המיסויית של מימוש אותן זכויות – והאם קיימות חשיפות שלא נלקחו בחשבון
הטיימינג קובע: מועד הפטירה שיכול לשנות את כל התמונה
שווה לשים לב לסוגיית הזמן, מועד פטירת הקשיש עשוי להשפיע על העברת הזכויות.
לשם הדוגמא – אם הדייר הקשיש נפטר בטרם מימוש החלופה על ידו (לדוגמא – בטרם מכירת הדירה ליזם ובהתאמה, בטרם רכישת דירה מחוץ לפרויקט), סביר להניח שהיורשים לא ייכנסו בנעליו באופן אוטומטי, בטח לא לעניין קבלת הפטורים ממס ועל כן – ככל שהיורשים יבחרו להישאר במנגנון מימוש החלופה שנבחרה על ידי הקשיש, הרי שיהיה עליהם לשאת בתשלום המס באופן מלא.
אם הדייר הקשיש נפטר לאחר מימוש החלופה בפועל (לדוגמא – כבר בוצע דיווח למיסוי מקרקעין בגין מכירת הדירה ליזם ובגין רכישת דירה מחוץ לפרויקט על ידי הקשיש) – נראה כי היורשים ייכנסו בנעליו לעניין מימוש החלופה.
בהערת אגב נציין, כי, ככל שהיורשים יבקשו דווקא שלא להיכנס בנעליו של הקשיש במקרה כאמור, קרי שלא לממש את החלופה, אלא לחזור לאפשרות של קבלת דירת התמורה המקורית, הרי שיהיה לפנות בשאילתה בנושא למיסוי מקרקעין (לעניין ביטול מכירת הדירה ליזם, על כל ההשלכות הנובעות מכך).
לסיכום מדובר בנושא מורכב שעדיין לא ניתנה עליו הדעת עד הסוף ולא בכדי, משום שהפרקטיקה מתהווה כל יום והניסיון במסגרת פרויקטים הוא זה שיוליד את תיקון החקיקה/ הוראות ביצוע של רשות המיסים בעניין וייצור ודאות גדולה יותר.
השורה התחתונה
במישור העקרוני, פטירת דייר קשיש במהלך פרויקט התחדשות עירונית לא בהכרח מבטלת את זכויותיו – יש בסיס לקביעה שהזכויות עשויות לעבור ליורשים.
אבל המיסוי נשאר “שטח אפור” שעלול לעלות הרבה מאוד כסף אם לא בודקים אותו מראש.
אם ירשתם זכויות בפרויקט כזה, או אם אתם משפחה של דייר קשיש שנמצא בעיצומו של תהליך, מומלץ לעצור רגע לפני שמתקדמים, ולבחון את התמונה המשפטית והמיסויית יחד עם עורך דין שמכיר התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין.
בהתחדשות עירונית, אין אותיות קטנות ומה שנראה כמו הערת שוליים, יכול להיות סעיף בעל השלכות כספיות של מאות אלפי שקלים.
