מאת עו׳׳ד אודי רובנס – ווקיל עורך-דין ונוטריון, שותף
להורים שלכם יש דירה בפרויקט פינוי־בינוי או התחדשות עירונית? רגע לפני שמקבלים החלטות חשוב להבין שלא כל חלופה שמוצגת כ״קלה״ או ״נוחה״ היא גם הבחירה הכלכלית הנכונה. חוק פינוי־בינוי מעניק לקשישים זכויות והקלות ייחודיות, מתוך מטרה להגן עליהם ולהפוך את התהליך לפשוט יותר. אלא שבפועל, אחת הזכויות הנפוצות ביותר מכירת הדירה ליזם עלולה להפוך למלכודת כלכלית של ממש.
במשרדנו אנו נתקלים שוב ושוב בבעלי דירות שבחרו בחלופה הזו מתוך רצון לשקט נפשי, מבלי להבין את המשמעות הכלכלית האמיתית של הבחירה. לעיתים, מדובר בהחלטה שעלותה מגיעה למאות אלפי שקלים.
למה חלופת המכירה ליזם עלולה לעלות ביוקר?
כאשר בוחרים למכור את הדירה ליזם, התמורה נקבעת לפי שווי הדירה החדשה – אך השווי הזה מקובע למועד הבחירה. כלומר, בעל הדירה אינו נהנה מעליית הערך העתידית של הנכס לאורך שנות התכנון והביצוע. כאן נכנס מושג קריטי שרבים אינם מודעים אליו: היוון זכויות.
בפועל, היוון זכויות משמעו הפחתה שנתית של כ־5% משווי הדירה, עבור כל שנה שבה הפרויקט נמצא בביצוע. בפרויקטים של פינוי־בינוי, שאורכים לרוב מספר שנים, ההפחתה המצטברת עלולה להיות משמעותית מאוד. כך, דירה שצפויה להיות שווה 2 מיליון ש"ח עם סיום הפרויקט, עלולה להניב לבעליה סכום של כ־1.6 מיליון ש"ח בלבד פער של כ־400 אלף ש"ח שנעלמים.
מעבר לכך, קיימת נקודת זמן קריטית לבחירת החלופה – מועד קליטת הבקשה להיתר בנייה. גם איחור של יום אחד עלול לגרום לאובדן הטבות מס חשובות, ולסגור את הדלת בפני חלופות עדיפות יותר. טעויות מהסוג הזה אינן ניתנות לתיקון בדיעבד.
אז מה כן נכון לעשות?
לפני שממהרים לבחור בחלופת המכירה ליזם, חשוב לבצע בדיקה משפטית וכלכלית מקיפה. בדיקה כזו בוחנת את שווי הדירה החדשה הצפויה, משווה בין כלל החלופות שמציע החוק, ומנתחת את ההשלכות הכלכליות לטווח הקצר והארוך. במקרים רבים, לאחר חישוב אמיתי של המספרים, מתברר שחלופות אחרות משמרות טוב יותר את ערך הנכס ואף מניבות תמורה גבוהה משמעותית.
לסיכום
זכויות הקשישים בהתחדשות עירונית נועדו להגן על בעלי הדירות ולתת להם ודאות – אך ללא ליווי מקצועי מתאים, זכות שנראית נוחה ובטוחה עלולה להפוך להפסד כלכלי כבד. לפני שמקבלים החלטה בשם ההורים, חשוב לעצור, לבדוק, להבין את המספרים ולהתייעץ עם גורמים מקצועיים. בהתחדשות עירונית, החלטה אחת לא מדויקת עלולה לעלות ביוקר – והבדיקה המקדימה היא זו שעושה את כל ההבדל.
