מאת עו׳׳ד אודי רובנס – ווקיל עורך-דין ונוטריון, שותף
בעלי קרקעות חקלאיות או קרקעות שאינן מתוכננות למגורים שומעים לא פעם על “תוכנית חדשה”, “תב״ע בהכנה” או “שינוי ייעוד עתידי”. עבור רבים זו נשמעת הזדמנות גדולה – אבל בלי ליווי נכון, היא עלולה להפוך גם להחמצה משמעותית.
כאשר קרקע חקלאית נכנסת לתהליך של שינוי ייעוד למגורים, מתחיל אחד השלבים הקריטיים ביותר בדרך למימוש הזכויות: איחוד וחלוקה. זהו שלב משפטי-תכנוני שמשפיע ישירות על מה תקבלו בסוף – דירה, מגרש איכותי או קרקע שקשה לממש.
מה זה בעצם איחוד וחלוקה?
בקרקעות חקלאיות רבות הבעלות מחולקת לחלקות ארוכות וצרות, שנועדו לעיבוד חקלאי. במעבר למגורים, מבנה כזה כבר לא רלוונטי.
בשלב איחוד וחלוקה, כל החלקות במתחם מאוחדות “על הנייר”, ולאחר מכן מחולקות מחדש למגרשים מתוכננים לבנייה – מגרשים שעליהם ניתן יהיה להקים דירות מגורים.
חשוב להבין:
הבעלות שלכם לא נעלמת.
היא משתנה. במקום להיות בעלים של חלקה חקלאית מסוימת – אתם הופכים לבעלים של זכויות בתוך מגרש חדש, בהתאם לטבלאות האיחוד והחלוקה.
איפה הבעיה מתחילה?
הרבה בעלי קרקע נכנסים לתהליך הזה בלי ליווי משפטי מוקדם, מתוך מחשבה ש”הכול יסתדר בסוף”. בפועל, מי שלא פועל בזמן עלול לגלות שבסיום התהליך הוא מחזיק בזכויות מפוזרות במספר מגרשים, יחד עם שותפים רבים אחרים.
במצב כזה:
- קשה לבנות לבד
- יש תלות בבעלי זכויות נוספים
- לעיתים נאלצים להגיע לפירוק שיתוף
- ובמקום לממש דירות מגורים – מוצאים את עצמם מוכרים קרקע בלבד
למה עורך דין בשלב מוקדם הוא קריטי?
ברגע שמתחיל תהליך של תוכנית חדשה למגורים, זה הזמן לפעול – לא לחכות.
עורך דין שמייצג אתכם יכול:
- ללוות אתכם בהתקשרויות עם בעלי קרקע נוספים
- לחבר להסכמי שיתוף חכמים
- לאגד זכויות כדי ליצור חלקה משמעותית ורציפה
- לנהל שיח מקצועי מול השמאי של התוכנית
- להשפיע על מיקום המגרשים שתקבלו – גם מבחינת איכות וגם מבחינת יכולת מימוש
- לדאוג שתקבלו זכויות במגרש שניתן לבנות עליו באופן עצמאי
המטרה היא אחת:
לאפשר לכם להגיע לשלב הבנייה עם מגרש ברור, איכותי ומאוחד – ולא עם פאזל מסובך של שותפויות.
אל תחכו שיהיה מאוחר מדי
תהליכי תכנון מתקדמים לאט, אבל נקודת ההשפעה של בעלי הקרקע היא מוקדמת.
ברגע שתב"ע מתחילה להתקדם – החלון לפעולה נפתח, ובהמשך גם נסגר.
מי שפועל בזמן, מתייעץ, ומגן על הזכויות שלו – מגדיל משמעותית את הסיכוי שבמקום לגדל עגבניות, הוא יגדל ערך אמיתי.
שמעתם שמקדמים תוכנית חדשה באזור שלכם?
זה הרגע לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.
לא כשכבר חילקו – אלא כשעוד אפשר להשפיע.
