מאת עו"ד עידו לס | משרד קרן כהן בלחרסקי ושות'
לא מעט ילדים להורים מבוגרים פונים אלינו בשאלה דומה:
ההורים עומדים לפני פרויקט פינוי־בינוי או התחדשות עירונית, שמענו שיש זכויות מיוחדות לקשישים – אבל מה זה באמת אומר, ואיך לא מפספסים אותן?
החוק אכן מעניק זכויות ייחודיות לבעלי דירות מבוגרים, אך כדי ליהנות מהן צריך להכיר את התנאים, את חלופות התמורה – ובעיקר את נקודות הזמן הקריטיות לבקש לממש אותן.
התנאים הבסיסיים – מי מוגדר כקשיש לצורך קבלת חלופות התמורה?
כדי שבעלי דירה ייחשבו זכאים לחלופות התמורה לקשישים בפרויקט, עליהם לעמוד בשני תנאים מצטברים:
הראשון – גיל: ההורים צריכים להיות מעל גיל הקבוע בחוק (בדרך כלל 70 ומעלה, עם הבחנות נוספות למי שמעל גיל 75).
השני – מגורים בפועל בדירה: עליהם להתגורר בדירה לפחות שנתיים לפני החתימה על ההסכם ע"י הבעלים הראשון (בדרך כלל תנאי זה מתקיים במועד קיום כנס החתימות).
כאשר שני התנאים הללו מתקיימים, נפתחות בפני בעלי הדירה המבוגרים מספר חלופות ייחודיות, שחלקן אינן מוכרות לציבור הרחב – וחשוב להבין שגם מימוש שלהן אינו פוגע בפטורי המס, כל עוד פועלים נכון ובזמן.
אילו חלופות מגיעות להם – בתוך הפרויקט ומחוצה לו
החוק מחייב את היזם להציע לבעלי דירות קשישים חלופות מיוחדות. יש חלופות שנמצאות בתוך הפרויקט עצמו, ויש חלופות שמאפשרות יציאה מהפרויקט – מבלי לפגוע בפטורים ממס ומבלי לעצור את קידום הפרויקט כולו.
כאשר מדובר בבעל דירה שגילו 70 ומעלה, היזם מחויב להציע לפחות חלופה אחת מתוך החלופות הקבועות בחוק. כאשר מדובר בבעל דירה בן 75 ומעלה, החובה מתרחבת כך שהיזם מחויב להציע את חלופות שמחוץ לפרויקט (למשל, מעבר לבית הורים או רכישת דירה מחוץ לפרויקט, מבלי להיזקק לעבור לדירה חלופית בתקופת הבנייה). שימו לב, אי הצעת לפחות אחת מהחלופות ע"י היזם, במועדים הקבועים בחוק, עלול להיחשב כפגיעה בזכותם של בעלי הזכויות המבוגרים, ואף עלול להיחשב כעילה סבירה לסרבנות להצטרפות לפרויקט.
חשוב להדגיש: הזכויות האלו חלות אך ורק על בעלי הדירה עצמם ו/או בני זוג המתגוררים איתם דרך קבע בדירה, כל עוד הם עומדים בתנאים. אם הדירה נמכרת לצד ג’, או עוברת בירושה – הזכויות אינן עוברות אוטומטית, ולכן יש חשיבות קריטית לתזמון ההחלטות.
נקודת הזמן הקריטית – לפני הגשת הבקשה להיתר הבנייה
אחת הטעויות הנפוצות והכואבות ביותר היא פנייה מאוחרת מדי. כדי לממש את זכויות הקשישים, הפנייה ליזם והבחירה בחלופה המתאימה חייבות להתבצע לפני הגשת הבקשה להיתר בנייה. ככל שעוה"ד של הבעלים שם דגש על זכויות הקשישים במהלך המשא ומתן על ההסכם, מי שיידרש לשלוח הודעה כאמור יהיה היזם ביוזמתו, לכל הבעלים הזכאים לכך, ויאפשר זמן סביר להודיע בחוזר ע"י הבעלים הזכאים להודיע על החלופה הנבחרת על ידם.
שימו לב, כי איחור בשלב הזה עלול לגרום לאובדן מוחלט של הזכויות – גם אם כל התנאים מתקיימים, ובפרט הפטור ממיסים אשר חל על הטבות אלה (בדגש על החלופות מחוץ לפרויקט).
לסיכום
הזכויות שניתנו לקשישים בהתחדשות עירונית נועדו להגן על מי שבנו כאן חיים שלמים – ולאפשר להם ודאות, ביטחון וגמישות אמיתית, תוך ראיית הצרכים שלהם – בין אם במניעת המעבר לדירה חלופית ובין אם תוך ראייה עתידית לצורכיהם המשתנים לאור הזמן הרב להוצאת הפרויקט אל הפועל ועד לקבלת התמורה. בלי ידע מוקדם וליווי מקצועי, קל מאוד לפספס אותן.לפני שמקבלים החלטות בשם ההורים, חשוב לעצור, לשאול את השאלות הנכונות, ולוודא שהזכויות שלהם ממומשות במלואן ובזמן. לפעמים, החלטה אחת מדויקת – היא ההבדל בין הגנה אמיתית לבין החמצה כואבת.
