מאת עו”ד איילה ברנר צלניקר

לאור הביקוש הרב מצד בעלי דירות המיוצגים על ידי משרדנו, אנו שמחים לבשר כי לאחרונה הוקמה במשרדנו מחלקה ייעודית לייצוג בעסקאות מכר (עסקאות יד ראשונה ויד שניה).

ככל שהנכם עומדים בפני עסקה למכירה ו/או רכישה של נכס מקרקעין (דירות (גם בפרויקטים של תמ”א 38/פינוי בינוי), יחידות מסחריות, משרדים, לוגיסטיקה, תעשייה וכיוצ”ב), נשמח לסייע ולעמוד לרשותכם, לערוך את הבדיקות הנחוצות וללוות אתכם במקצועיות עד לסיומה של העסקה בצורה מוצלחת.

לרגל הקמת המחלקה, אנו מבקשים להביא בפניכם פסק דין שניתן לאחרונה המחדד את החשיבות בליווי משפטי על ידי עורך דין מומחה בעסקאות מקרקעין ומבהיר שיש לתת חשיבות למו”מ שקדם לחתימת ההסכם, לרבות להתחייבויות או אמרות אגב שנתנו במסגרת החלפת אימיילים בין באי כוחם של הצדדים ( תא (ת”א) 8967-07-18 גרוס נ’ גוטליב ואח’).

נסיבות המקרה

במהלך המו”מ למכירת דירת מגורים (לאורך 9 טיוטות) סיכמו הצדדים את כל התנאים המסחריים והמשפטיים, לרבות גובה התמורה ותנאי תשלומה ובסיומו גובש נוסח סופי ואף נקבעו מספר מועדים לחתימה. בהתאם, מהנוסח הסופי של ההסכם הסירה ב”כ המוכרים את הכתובית “לצורכי מו”מ רק חוזה חתום יחייב את הצדדים” ולאור האמור העניקו לה המוכרים ייפוי כוח לחתום בשמם על ההסכם. הקונה אף הכין המחאות לתשלום התמורה והמוכרים נערכו בהתאם לפתיחת חשבון נאמנות. ברם, לאחר כמה דחיות של מועד החתימה על החוזה מצד המוכרים, חזרו בהם המוכרים מהעסקה.

במסגרת פסק הדין נדונה השאלה: האם למרות שלא נחתם הסכם מכר מחייב בין הצדדים, ייחשב הדבר כאילו נכרת הסכם מחייב למכירת הדירה לעניין חיוב הצד שבחר שלא לחתום על ההסכם בפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם?

ההחלטה

על מנת שחוזה ישתכלל לכדי הסכם מחייב, נדרשת התקיימותם של שני תנאים מצטברים: גמירות דעת ומסיימות, בהתאם למבחנים שנקבעו בדין.

כידוע בעסקאות במקרקעין אנו נדרשים להסכם בכתב. דרישת הכתב בהסכמי מקרקעין היא דרישה מהותית. יחד עם זאת נקבע בפסקי דין שונים שחתימת הצדדים על הסכם מקרקעין שלעצמה מהווה דרישה ראייתית בלבד, דהיינו היעדר החתימה, אינה מאיינת את קיומו של הסכם מחייב, אלא משמשת כאחד התנאים לבחינת גמירות הדעת. כשכך, ניתן להביא ראיות אחריות בבחינת נסיבות המקרה שיעידו על קיומה של גמירות הדעת בעסקה.  

בית המשפט מצא שלאור העובדות שצוינו לעיל, מדובר בהסכם מחייב שכן התקיימו שני התנאים המצטברים של מסוימות וגמירות דעת, למרות שהצדדים לא חתמו על ההסכם. 

משנמצא שההסכם מחייב, בית המשפט קבע שעל המוכרים לשלם לקונה את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם ללא הוכחת נזק.

כמו כן הוסיף בית המשפט שגם במקרה בו לא היה נקבע כי מדובר בהסכם מחייב, הרי שהיו מגיעים לתובע פיצויים עקב התנהלות שלא בתום לב, שכן גם פרישה ממו”מ צריכה להיות מונחית על ידי עיקרון תום הלב וככל שהצדדים קרובים יותר לכריתת ההסכם, מצופה מהם להציג בפני הצד השני סיבות ברורות להצדקת הפרישה מהמו”מ.